बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके अपनी निष्क्रिय आय कैसे बढ़ाएं
बीआरआरआरआर विधि
कल्पना कीजिए कि आप एक रियल एस्टेट निवेश नेटवर्किंग कार्यक्रम में भाग ले रहे हैं, और आपने किसी को "बीआरआरआरआरआर" कहते सुना है। संभावना है कि आपका सहकर्मी कमरे के तापमान पर प्रतिक्रिया नहीं दे रहा है, लेकिन एक लोकप्रिय निवेश रणनीति पर चर्चा कर रहा है जिसे बीआरआरआरआर पद्धति के रूप में जाना जाता है। कोई भी सोच रहा है कि अचल संपत्ति संपत्ति कैसे बनाई जाए, इस अद्वितीय ढांचे पर विचार करना चाहिए जो सक्रिय और निष्क्रिय आय के बीच एक संकर का प्रतिनिधित्व करता है।
मतलब बीआरआरआरआर
बीआरआरआरआर विधि का अर्थ है "खरीदें, नवीनीकरण करें, किराए पर लें, पुनर्वित्त करें, वापसी करें", अंग्रेजी में: "खरीदें, पुनर्वसन, किराया, पुनर्वित्त, दोहराएं"
और समय के साथ निष्क्रिय आय के निर्माण में रुचि रखने वाले निवेशकों द्वारा उपयोग की जाने वाली रणनीति और ढांचे का वर्णन करता है। ये परिवर्णी शब्द उन चरणों का प्रतिनिधित्व करते हैं जिन्हें ठीक उसी क्रम में लागू किया जाना चाहिए जिसमें वे दिखाई देते हैं। सबसे पहले, एक निवेशक एक संपत्ति का अधिग्रहण करता है और वह पुनर्वास करना जारी रखता है। नवीनीकृत संपत्ति को किरायेदारों को एक विस्तारित अवधि के लिए पट्टे पर दिया जाता है, जिसके माध्यम से किराये की आय मालिक को बंधक का भुगतान करने, मुनाफा कमाने और समय के साथ इक्विटी बनाने की अनुमति दे सकती है। एक बार संपत्ति में पर्याप्त मात्रा में इक्विटी का निर्माण हो जाने के बाद, निवेशक पहली संपत्ति को पुनर्वित्त करके दूसरी संपत्ति खरीद सकता है, और इसी तरह।
मूवर फोकस के मैट वुडली का कहना है कि बीआरआरआरआर विधि एक रियल एस्टेट निवेश रणनीति है जो निवेशकों को छूट पर संपत्तियों की पहचान, शोध और खरीद में मदद करती है। बीआरआरआरआर पद्धति में तीन चरण शामिल हैं: मंथन, अनुसंधान और पुनर्विक्रय। संभावित निवेश परिसंपत्तियों पर विचार-मंथन करके, निवेशक बाजार को समझ सकते हैं और अघोषित संपत्ति का पता लगा सकते हैं। शोध के बाद, निवेशक यह निर्धारित कर सकते हैं कि संपत्ति खरीदने लायक है या नहीं और आवश्यक मरम्मत या उन्नयन करें। अंत में, खरीद और नवीनीकरण के बाद, संपत्ति को लाभ पर बेचा जा सकता है। ”
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खरीदना
बीआरआरआरआर पद्धति में पहला अक्षर 'बी' है, जो खरीदें के लिए है। सूचियों की खोज करते समय, ध्यान रखें कि यह कदम एक महत्वपूर्ण बिंदु के रूप में कार्य करता है और निवेश के परिणाम को निर्धारित करता है। यह सुनिश्चित करने के बीच एक जटिल जंक्शन है कि एक संपत्ति एक उचित निवेश लेनदेन का प्रतिनिधित्व करती है और किराये की संपत्ति के रूप में अच्छे प्रदर्शन का वादा करती है।
इसके लिए गहन लेनदेन विश्लेषण की आवश्यकता होगी, जिसमें नवीनीकरण की लागत की गणना करना, मासिक किराये के खर्च का अनुमान लगाना और यह पुष्टि करना शामिल है कि प्राप्त किराये की आय एक संतोषजनक लाभ मार्जिन प्रदान करेगी। किराये की संपत्ति के मजबूत प्रदर्शन को सुनिश्चित करने में सर्वोत्तम किराये के बाजारों पर शोध करना और यह सुनिश्चित करना शामिल हो सकता है कि खरीद मूल्य नवीकरण लागत की अनुमति देने के लिए पर्याप्त बफर जोन प्रदान करता है। कई निवेशक 70 प्रतिशत नियम पर भरोसा करते हैं, जो मरम्मत और मरम्मत के बाद की लागत का अनुमान लगाता है, जो किसी संपत्ति के लिए अधिकतम बोली निर्धारित करने में मदद करता है। इस नियम के माध्यम से, वे यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि संपत्ति के नवीनीकरण के बाद भी लाभ बना रहे।
मरम्मत
सबसे बुनियादी स्तर पर, अपार्टमेंट मालिकों को यह पहचानने की जरूरत है कि उनकी किराये की संपत्तियों को आवासीय और कार्यात्मक में कैसे बदलना है। एक बार इन आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद, अद्यतन या नवीनीकरण पर विचार किया जा सकता है जो संपत्ति में मूल्य जोड़ता है (इस प्रकार किराये की दरों को बढ़ाने का औचित्य)। दूसरी ओर, निवेशकों को सावधान रहना चाहिए कि वे अत्यधिक उन्नयन न करें जो कि किराये की आय से उत्पन्न होने वाली लागत से अधिक हो।
बीआरआरआरआर रणनीति का नवीनीकरण चरण, जो चार में से पहले 'आर' का प्रतिनिधित्व करता है, प्रत्येक चरण में एक गहन लागत-लाभ विश्लेषण की आवश्यकता होती है। निवेशकों को सलाह दी जाती है कि वे केवल होम रीमॉडेलिंग परियोजनाओं का विकल्प चुनें जो निवेश पर उच्च प्रतिफल प्रदान करें। ध्यान में रखने के लिए यहां कुछ उच्च-आरओआई पुनर्वसन परियोजनाएं दी गई हैं:
छत की मरम्मत: नई छत जोड़ते समय मूल्यांककों के लिए संपत्ति के मूल्य पर आपके द्वारा खर्च किए गए धन को वापस करना आम बात है।
अद्यतन रसोई: रसोई अक्सर अनाकर्षक होती हैं, लेकिन कई सुविधाएँ अभी भी प्रयोग करने योग्य हो सकती हैं। साथ ही, नमूना रसोई वाले घर वित्तपोषण के लिए पात्र नहीं हैं, जो अक्सर नकद खरीदता है। घर की बहाली में उच्च आरओआई साबित हुआ है।
जिप्सम दीवार की मरम्मत: जिप्सम दीवार की क्षति भी एक घर को वित्तपोषण के लिए अनुपयुक्त बनाती है। यद्यपि यह अधिकांश अपार्टमेंट खरीदारों के लिए एक लाल झंडा हो सकता है, यह पुनर्स्थापकों के लिए एक अवसर हो सकता है क्योंकि ड्राईवॉल वास्तव में मरम्मत के लिए बहुत सस्ता है।
बागवानी: साधारण बागवानी परियोजनाएं, जैसे कि अतिवृष्टि वाली वनस्पति को हटाना, आपके लिए कम लागत पर किया जा सकता है। इस प्रकार के भूनिर्माण को इसे पूरा करने के लिए किसी पेशेवर की आवश्यकता नहीं होती है, जिससे यह एक सस्ता रीमॉडेलिंग प्रोजेक्ट बन जाता है।
बाथरूम अपडेट करना: बाथरूम आमतौर पर बहुत बड़े नहीं होते हैं और उनकी सामग्री और श्रम लागत सस्ती होती है। बाथरूम अपडेट करने से आपका घर आपके लिए एक छोटी सी कीमत पर क्षेत्र में बेहतर गुणवत्ता वाले घरों के साथ प्रतिस्पर्धा कर सकेगा।
अतिरिक्त शयनकक्ष: वर्ग मीटर की असाधारण मात्रा वाले घर लेकिन पर्याप्त शयनकक्षों की कमी के कारण नवीनीकरणकर्ताओं को उनके लिए एक छोटी सी कीमत पर मूल्य बढ़ाने का अवसर मिलता है। घर के शयनकक्ष को 3 या 4 तक बढ़ाने से यह क्षेत्र में उच्च स्तर की संपत्तियों के साथ अधिक प्रतिस्पर्धी हो सकेगा।
किराया
एक बार संपत्ति के नवीनीकरण का चरण पूरा हो जाने के बाद, निवेशक प्रक्रिया के किराये के चरण को पूरा कर सकता है। इसमें स्क्रीनिंग और किरायेदारों का चयन, एक चक्र का प्रबंधन और रखरखाव और मरम्मत अनुरोधों का जवाब देना शामिल हो सकता है। एक निश्चित अवधि के बाद, एक निवेशक आमतौर पर समझ जाएगा कि क्या उसका उचित परिश्रम का अभ्यास संतोषजनक था। संभावित चीजें जो गलत हो सकती हैं उनमें रिक्तियां, खराब किरायेदार या किराये के खर्च शामिल हैं जो उत्पन्न आय से अधिक हैं। ये सभी संभावित परिणाम पानी के भीतर संपत्ति को जल्दी से चला सकते हैं, जिससे फौजदारी का खतरा बढ़ जाता है। यह निवेशकों को मकान मालिक बनने या बीआरआरआरआर रणनीति चलाने से डराने के लिए नहीं है, बल्कि किसी भी निवेश निर्णय लेने से पहले संख्याओं को सही ढंग से चलाने के महत्व पर जोर देने के लिए है।
अनुदान
एक बार आपकी संपत्ति का नवीनीकरण और कुशलता से किराए पर लेने के बाद, आप इसे पुनर्चक्रित करने की योजना बनाना शुरू कर सकते हैं। कुछ बैंक नकद पुनर्वित्त की पेशकश करेंगे, जबकि अन्य केवल मौजूदा ऋण का भुगतान करने की पेशकश करेंगे; आप इन दो विकल्पों में से पहला विकल्प चुनना चाहेंगे। आप आवश्यक 'मसाला अवधि' पर भी ध्यान देना चाहेंगे, जो इंगित करता है कि संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋणदाता पुनर्वित्त पर विचार करने से पहले आपको संपत्ति को कितने समय तक रखना चाहिए। यद्यपि आप कुछ ऐसे बैंकों में आ सकते हैं जो एकल-परिवार किराये की संपत्तियों को पुनर्वित्त करने के इच्छुक नहीं हैं, निवेशक आमतौर पर एक ऋणदाता खोजने के लिए अपने नेटवर्क से जुड़ सकते हैं जो उनकी पुनर्वित्त आवश्यकताओं को पूरा करता है।
वापसी
अंत में, निवेशक अपनी पहली पट्टे पर दी गई संपत्ति के पुनर्वित्त का उपयोग दूसरे की खरीद और नवीनीकरण के वित्तपोषण के लिए कर सकता है। नकद पुनर्वित्त अतिरिक्त लाभ प्रदान करता है, जैसे कि ब्याज दरें जो अक्सर पूंजी के अन्य स्रोतों की तुलना में अनुकूल होती हैं, कर लाभ और आपकी वित्तीय समयरेखा पर नियंत्रण। सीखने की अवस्था का सामना करते हुए, एक आश्वस्त निवेशक को अपने पहले बीआरआरआरआर चक्र से कुछ कठिनाइयों और गलतियों का सामना करना पड़ेगा। हालांकि, वे अपने अनुभव और अपनी दूसरी, तीसरी या चौथी संपत्ति के साथ व्यवहार करते समय अर्जित की गई नई बुद्धि को लागू कर सकते हैं, और इसी तरह।
बीआरआरआरआर पद्धति का उदाहरण
बीआरआरआरआर रियल एस्टेट रणनीति का एक उदाहरण अवलोकन यह वर्णन करने में मदद कर सकता है कि प्रत्येक चरण को कैसे निष्पादित किया जाए।
मान लीजिए जॉनी ऑस्टिन, टेक्सास में रहता है और वहां विकसित हो रहे रेंटल मार्केट का लाभ उठाने के लिए घर खरीदने में दिलचस्पी रखता है। वह $ 200,000 की संपत्ति पाता है और सौदे पर संख्याओं का प्रबंधन करता है। जॉनी 40,000 डॉलर का डाउन पेमेंट दे सकता है और बाकी 160,000 डॉलर का कर्ज ले सकता है। एक ठेकेदार के साथ घर में घूमने के बाद, जॉनी ने संपत्ति के नवीनीकरण पर 10,000 डॉलर खर्च करने का फैसला किया। अब तक, हमारे पास निम्नलिखित संख्याएँ हैं:
बिक्री मूल्य: $ 200,000
डाउन पेमेंट: $ 40,000
ऋण राशि: $160,000
नवीनीकरण लागत: $ 10,000
नवीनीकरण के पूरा होने पर, संपत्ति का मूल्य $ 250,000 है, और जॉनी इसे $ 2,500 में किराए पर ले सकता है। लगभग एक साल बाद, जॉनी पुनर्वित्त करता है और अनुमानित मूल्य का 75 प्रतिशत ऋण लेता है: $ 187,500। फिर वह उस राशि का उपयोग $ 160,000 के मूल ऋण का भुगतान करने के लिए करता है, जिससे उसे $ 27,500 (साथ ही वर्तमान मासिक किराये की आय) एक और संपत्ति खरीदने और उसका पुनर्वास करने के लिए छोड़ दिया जाता है। जितना अधिक जॉनी इस प्रक्रिया का पालन करता है, उतनी ही अधिक निवेश संपत्ति वह समय के साथ जमा कर सकता है। हालांकि यह उदाहरण सरलीकृत संख्याओं का उपयोग करता है, लेकिन इसे बीआरआरआरआर प्रक्रिया को क्रियान्वित करने में मदद करनी चाहिए।
बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों का वित्तपोषण कैसे करें
नौसिखिए निवेशकों के लिए सबसे कठिन बाधाओं में से एक यह पता लगाना है कि बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों को कैसे वित्तपोषित किया जाए। आम तौर पर, आपको संपत्ति को एक से अधिक बार वित्तपोषित करने की आवश्यकता होगी। सबसे पहले, संपत्ति खरीदते समय, और दूसरा किसी मरम्मत या सुधार के लिए। अधिकांश नौसिखिए निवेशकों के पास ऋण के बिना संपत्ति का वित्तपोषण करने के लिए धन नहीं है। यदि आप पहली बार कोई संपत्ति खरीद रहे हैं, यहां कुछ विकल्प दिए गए हैं:
पारंपरिक बैंक ऋण: डाउन पेमेंट के रूप में आपको लगभग 20% -25% की आवश्यकता होगी। हालांकि, ब्याज दर एक मालिक के ऋण के समान होनी चाहिए। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि यदि संपत्ति काफी खराब स्थिति में है, तो बैंक आपको इसे खरीदने के लिए ऋण की पेशकश नहीं कर सकता है।
स्थानीय बैंक ऋण: किराये की संपत्तियों के लिए उधार देते समय स्थानीय बैंक अधिक लचीलेपन की पेशकश करते हैं। जबकि उन्हें पारंपरिक बैंक ऋणों के समान ही डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी, वे मरम्मत पर किसी भी खर्च की अनदेखी भी कर सकते हैं। वे बंधक प्रतिबंधों और आय अनुपात के मुद्दों पर ऋण के संबंध में लचीलापन भी प्रदान करते हैं।
निजी ऋणदाता: निजी धन उन लोगों द्वारा खरीदा जाता है जिन्हें आप व्यक्तिगत रूप से जानते हैं, चाहे वह परिवार, मित्र, व्यावसायिक भागीदार या अन्य निवेशक हों। इस मामले में, आपकी संपत्ति और ऋणदाता के साथ आपके संबंधों के आधार पर दरें भिन्न हो सकती हैं। निजी उधारदाताओं के लिए संपत्ति की किसी भी मरम्मत की आवश्यकता के लिए धन देना भी आम बात है।
कठिन धन वाले ऋणदाता: ये ऋणदाता घर के मालिकों और किराये के निवेशकों को ऋण देने में विशेषज्ञ होते हैं। कठिन साहूकारों की लागत और दरें आमतौर पर बैंक ऋणों से अधिक होती हैं। हालांकि, वे मरम्मत और सुधार को कवर करने की संभावना रखते हैं।
BRRR परिसंपत्ति का पुनर्वित्तपोषण
आपकी BRRR संपत्ति को पुनर्चक्रित करने के दो मुख्य तरीके हैं। उपलब्ध विकल्पों में से एक पारंपरिक वित्तपोषण के माध्यम से है। यह विकल्प सबसे लोकप्रिय है और उपलब्ध न्यूनतम ब्याज दरों के साथ आता है। पुनर्वित्त के लिए एक अन्य विकल्प वाणिज्यिक वित्तपोषण में पाया जा सकता है, हालांकि वे उच्च ब्याज दरों के साथ आते हैं।
बीआरआरआरआर लाभ
कोई भी निवेश रणनीति एक निश्चित स्तर के जोखिम को वहन करते हुए कुछ लाभ सुनिश्चित करेगी, और बीआरआरआरआर पद्धति असाधारण नहीं है। किसी भी रणनीति को आगे बढ़ाने से पहले, पेशेवरों और विपक्षों की समीक्षा करना सुनिश्चित करें और अपने लिए निर्धारित करें कि क्या बीआरआरआरआर आपके लिए सही रणनीति है या नहीं:
रिटर्न की संभावना: मुख्य लाभों में से एक निवेश पर उच्च रिटर्न की संभावना है। जब सही किया जाता है, तो निवेशक नकदी में अपेक्षाकृत कम निवेश के साथ एक व्यथित संपत्ति खरीद सकते हैं, इसकी मरम्मत कर सकते हैं और एक मजबूत नकदी प्रवाह के लिए इसे किराए पर ले सकते हैं।
इक्विटी बिल्डिंग: पुनर्वास चरण में निर्मित इक्विटी की राशि पर भी राय दी जानी चाहिए। निष्क्रिय आय रणनीति अपनाते समय, कई निवेशक केवल उस परिसंपत्ति से नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं जो उस कीमत के लायक है जिस पर इसे खरीदा जाएगा।
शीर्ष-स्तर के किरायेदार: यदि किसी विशिष्ट बाजार में उपभोक्ता मानकों को पूरा करने के लिए एक संपत्ति को ठीक से पुनर्निर्मित किया गया है, तो यह उत्कृष्ट किरायेदारों को आकर्षित करने की संभावना है। किरायेदार जो कुछ संपत्तियों और सेवाओं के बदले अपनी किराये की संपत्ति के लिए उच्च डॉलर का भुगतान करने को तैयार हैं, वे संपत्ति की बेहतर देखभाल करने और अपने खर्चों को कम करने की अधिक संभावना रखते हैं। बेहतर किरायेदार अक्सर बेहतर नकदी प्रवाह में सीधे अनुवाद करते हैं।
स्केल बेनिफिट्स: एक बार जब आप अपने बीआरआरआरआर कदम पर पहुंच जाते हैं, तो आप स्केल बेनिफिट्स नामक कुछ हासिल कर सकते हैं, जहां एक ही समय में किराए के लिए कई संपत्तियों का स्वामित्व और संचालन आपको प्रति संपत्ति औसत लागत को कम करके और अपने जोखिम को फैलाकर आपकी समग्र लागत को कम करने में मदद कर सकता है।
बीआरआरआरआर के नुकसान
निम्नलिखित सूची बीआरआरआरआर रणनीति से जुड़े संभावित जोखिमों पर कुछ प्रकाश डालने में मदद करती है। हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ये बिंदु जरूरी नुकसान नहीं हैं। इसके बजाय, वे निवेशकों को चेतावनी देते हैं कि क्या हो सकता है यदि वे सावधान नहीं हैं और उनके उचित परिश्रम पर आपत्ति नहीं करते हैं:
महँगा ऋण: संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए अल्पकालिक ऋण या कठिन धन का उपयोग करने का चयन करते समय, निवेशक विशेष रूप से नवीनीकरण चरण के दौरान खुद को अधिक लीवरेज्ड पा सकते हैं। एक रियल एस्टेट निवेशक और SparkRental.com के संस्थापक ब्रायन के अनुसार, "बहुत से नए निवेशक मरम्मत, रखरखाव, रिक्ति दर और अन्य अनियमित लेकिन अपरिहार्य खर्चों जैसे खर्चों को कम आंकते हैं जो आपको हर महीने नुकसान नहीं पहुंचाते हैं।" निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे जानते हैं कि वे बंधक भुगतान का भुगतान कैसे करेंगे, जबकि संपत्ति कोई आय उत्पन्न नहीं कर रही है।
नवीनीकरण: एक प्रमुख नवीकरण परियोजना को लेना महंगा साबित हो सकता है, रास्ते में कई सिरदर्द हो सकते हैं। नवीनीकरण का अर्थ है परियोजना अनुसूचियों से निपटना, ठेकेदारों और उपसंविदाकारों का प्रबंधन करना और अप्रत्याशित समस्याओं से निपटना। किसी परियोजना से निपटने से पहले सुनिश्चित करें कि आपके पास सही संसाधन और आकस्मिक योजनाएँ हैं।
प्रतीक्षा अवधि: बीआरआरआरआर लंबे समय के क्षितिज से संबंधित एक रणनीति है, जिसमें कम से कम दो प्रतीक्षा अवधि शामिल हैं। पहला नवीनीकरण चरण में है, जहां निवेशक को किरायेदारों को रखने और आय अर्जित करने से पहले संपत्ति में सुधार करना चाहिए। दूसरी प्रतीक्षा अवधि सीज़निंग है, एक शब्द जो उस अवधि का वर्णन करता है जब एक निवेशक को ऋणदाता द्वारा नकद वित्तपोषण की अनुमति देने से पहले प्रतीक्षा करनी चाहिए।
मूल्यांकन जोखिम: निवेशक आमतौर पर परिसंपत्ति के मूल्यांकन के आधार पर एक परिसंपत्ति को पुनर्वित्त करते हैं, बजाय इसके कि उन्होंने इसमें कितना पैसा दिया है। हमेशा एक जोखिम होता है कि संपत्ति का मूल्य अपेक्षित राशि पर नहीं होगा। यह एक चेतावनी के रूप में काम करना चाहिए कि संख्याओं को पहले से सही ढंग से सक्रिय करना आवश्यक है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे करना चाहिए
बीआरआरआरआर पद्धति उन निवेशकों के लिए एकदम सही है जो शुरुआत से अंत तक एक निष्क्रिय आय पोर्टफोलियो बनाना चाहते हैं। किराये की इकाई खरीदने की तुलना में प्रक्रिया अधिक मांग वाली है, हालांकि यह बहुत फायदेमंद हो सकती है। निवेशक जो जोखिम के एक निश्चित स्तर के साथ सहज हैं, जिनके पास प्रारंभिक डाउन पेमेंट के लिए पूंजी उपलब्ध है, और जो गहन बाजार अनुसंधान के लिए अपनी आस्तीन को रोल करने के इच्छुक हैं, इस अचल संपत्ति रणनीति के लिए उपयुक्त होंगे।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे नहीं करना चाहिए
यह तय करने में सबसे बड़े निर्धारकों में से एक है कि क्या बीआरआरआर पद्धति उपयुक्त होगी या नहीं, आप एक नवीकरण परियोजना को लेने के इच्छुक हैं या नहीं। यकीनन, यह बीआरआरआरआर पद्धति में आवश्यक सबसे गहन कदम है; और जिनके पास नवीनीकरण देखने के लिए आवश्यक समय या समर्पण नहीं है, उन्हें सफलता नहीं मिलेगी। उन लोगों के लिए जो नवीनीकरण के प्रबंधन के विचार से डरते हैं लेकिन फिर भी बीआरआरआरआर रणनीति को लागू करना चाहते हैं, मैं एक मजबूत रियल एस्टेट टीम बनाने की सलाह देता हूं। यदि आप पूंजी प्रदान करते हैं तो यह एक व्यावसायिक भागीदार हो सकता है जो अधिक सक्रिय होने को तैयार है। वैकल्पिक रूप से, यह एक विश्वसनीय ठेकेदार ढूंढ सकता है जो नवीकरण प्रक्रिया के बड़े हिस्से को संभाल सकता है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके आप कितना कमा सकते हैं?
निवेशक बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके एक महत्वपूर्ण रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं, यदि वे प्रत्येक संपत्ति के लिए सही खरीद मूल्य सुनिश्चित करने में सक्षम हैं। निवेशकों को बाजार पर भी पूरा ध्यान देना चाहिए, क्योंकि यह निर्धारित करेगा कि वे लगातार किरायेदारों को खोजने और किराये की आय उत्पन्न करने में कितनी अच्छी तरह सक्षम हैं। अनिवार्य रूप से, आप बीआरआरआरआर पद्धति के साथ जितना पैसा कमा सकते हैं, वह प्रक्रिया के सभी चरणों में आप कितनी उत्कृष्ट लीड प्राप्त कर सकते हैं। जैसा कि आप कल्पना कर सकते हैं, परिणाम वित्तपोषण विधियों में कई कारकों के आधार पर भिन्न हो सकते हैं। संभावित निवेशों का विश्लेषण करने के लिए हमेशा अपने उचित परिश्रम की जांच करना और एक विश्वसनीय प्रणाली विकसित करना सुनिश्चित करें।
बीआरआरआरआर पद्धति के विकल्प
यदि आप तय करते हैं कि बीआरआरआरआर पद्धति आपके लिए सही रियल एस्टेट निवेश रणनीति नहीं है, तो ऐसी अन्य रणनीतियां हैं जो आप कर सकते हैं। एक विकल्प यह है कि संपत्ति पर भुगतान किए गए मासिक किराए को चार्ज करते हुए एक संपत्ति खरीद ली जाए और उसे किराए पर दे दिया जाए। एक अन्य विकल्प रियल एस्टेट को सामूहिक रूप से वित्तपोषित करना है। यह निवेशकों की एक विस्तृत श्रृंखला से वित्तपोषण का उपयोग करने की एक प्रक्रिया है जो अचल संपत्ति खरीदने के लिए अपना पैसा जमा करते हैं, जो कम पैसे और श्रम के साथ किए गए निवेश की अनुमति देता है।
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कल्पना कीजिए कि आप एक रियल एस्टेट निवेश नेटवर्किंग कार्यक्रम में भाग ले रहे हैं, और आपने किसी को "बीआरआरआरआरआर" कहते सुना है। संभावना है कि आपका सहकर्मी कमरे के तापमान पर प्रतिक्रिया नहीं दे रहा है, लेकिन एक लोकप्रिय निवेश रणनीति पर चर्चा कर रहा है जिसे बीआरआरआरआर पद्धति के रूप में जाना जाता है। कोई भी सोच रहा है कि अचल संपत्ति संपत्ति कैसे बनाई जाए, इस अद्वितीय ढांचे पर विचार करना चाहिए जो सक्रिय और निष्क्रिय आय के बीच एक संकर का प्रतिनिधित्व करता है।
मतलब बीआरआरआरआर
बीआरआरआरआर विधि का अर्थ है "खरीदें, नवीनीकरण करें, किराए पर लें, पुनर्वित्त करें, वापसी करें", अंग्रेजी में: "खरीदें, पुनर्वसन, किराया, पुनर्वित्त, दोहराएं"
और समय के साथ निष्क्रिय आय के निर्माण में रुचि रखने वाले निवेशकों द्वारा उपयोग की जाने वाली रणनीति और ढांचे का वर्णन करता है। ये परिवर्णी शब्द उन चरणों का प्रतिनिधित्व करते हैं जिन्हें ठीक उसी क्रम में लागू किया जाना चाहिए जिसमें वे दिखाई देते हैं। सबसे पहले, एक निवेशक एक संपत्ति का अधिग्रहण करता है और वह पुनर्वास करना जारी रखता है। नवीनीकृत संपत्ति को किरायेदारों को एक विस्तारित अवधि के लिए पट्टे पर दिया जाता है, जिसके माध्यम से किराये की आय मालिक को बंधक का भुगतान करने, मुनाफा कमाने और समय के साथ इक्विटी बनाने की अनुमति दे सकती है। एक बार संपत्ति में पर्याप्त मात्रा में इक्विटी का निर्माण हो जाने के बाद, निवेशक पहली संपत्ति को पुनर्वित्त करके दूसरी संपत्ति खरीद सकता है, और इसी तरह।
मूवर फोकस के मैट वुडली का कहना है कि बीआरआरआरआर विधि एक रियल एस्टेट निवेश रणनीति है जो निवेशकों को छूट पर संपत्तियों की पहचान, शोध और खरीद में मदद करती है। बीआरआरआरआर पद्धति में तीन चरण शामिल हैं: मंथन, अनुसंधान और पुनर्विक्रय। संभावित निवेश परिसंपत्तियों पर विचार-मंथन करके, निवेशक बाजार को समझ सकते हैं और अघोषित संपत्ति का पता लगा सकते हैं। शोध के बाद, निवेशक यह निर्धारित कर सकते हैं कि संपत्ति खरीदने लायक है या नहीं और आवश्यक मरम्मत या उन्नयन करें। अंत में, खरीद और नवीनीकरण के बाद, संपत्ति को लाभ पर बेचा जा सकता है। ”
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खरीदना
बीआरआरआरआर पद्धति में पहला अक्षर 'बी' है, जो खरीदें के लिए है। सूचियों की खोज करते समय, ध्यान रखें कि यह कदम एक महत्वपूर्ण बिंदु के रूप में कार्य करता है और निवेश के परिणाम को निर्धारित करता है। यह सुनिश्चित करने के बीच एक जटिल जंक्शन है कि एक संपत्ति एक उचित निवेश लेनदेन का प्रतिनिधित्व करती है और किराये की संपत्ति के रूप में अच्छे प्रदर्शन का वादा करती है।
इसके लिए गहन लेनदेन विश्लेषण की आवश्यकता होगी, जिसमें नवीनीकरण की लागत की गणना करना, मासिक किराये के खर्च का अनुमान लगाना और यह पुष्टि करना शामिल है कि प्राप्त किराये की आय एक संतोषजनक लाभ मार्जिन प्रदान करेगी। किराये की संपत्ति के मजबूत प्रदर्शन को सुनिश्चित करने में सर्वोत्तम किराये के बाजारों पर शोध करना और यह सुनिश्चित करना शामिल हो सकता है कि खरीद मूल्य नवीकरण लागत की अनुमति देने के लिए पर्याप्त बफर जोन प्रदान करता है। कई निवेशक 70 प्रतिशत नियम पर भरोसा करते हैं, जो मरम्मत और मरम्मत के बाद की लागत का अनुमान लगाता है, जो किसी संपत्ति के लिए अधिकतम बोली निर्धारित करने में मदद करता है। इस नियम के माध्यम से, वे यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि संपत्ति के नवीनीकरण के बाद भी लाभ बना रहे।
मरम्मत
सबसे बुनियादी स्तर पर, अपार्टमेंट मालिकों को यह पहचानने की जरूरत है कि उनकी किराये की संपत्तियों को आवासीय और कार्यात्मक में कैसे बदलना है। एक बार इन आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद, अद्यतन या नवीनीकरण पर विचार किया जा सकता है जो संपत्ति में मूल्य जोड़ता है (इस प्रकार किराये की दरों को बढ़ाने का औचित्य)। दूसरी ओर, निवेशकों को सावधान रहना चाहिए कि वे अत्यधिक उन्नयन न करें जो कि किराये की आय से उत्पन्न होने वाली लागत से अधिक हो।
बीआरआरआरआर रणनीति का नवीनीकरण चरण, जो चार में से पहले 'आर' का प्रतिनिधित्व करता है, प्रत्येक चरण में एक गहन लागत-लाभ विश्लेषण की आवश्यकता होती है। निवेशकों को सलाह दी जाती है कि वे केवल होम रीमॉडेलिंग परियोजनाओं का विकल्प चुनें जो निवेश पर उच्च प्रतिफल प्रदान करें। ध्यान में रखने के लिए यहां कुछ उच्च-आरओआई पुनर्वसन परियोजनाएं दी गई हैं:
छत की मरम्मत: नई छत जोड़ते समय मूल्यांककों के लिए संपत्ति के मूल्य पर आपके द्वारा खर्च किए गए धन को वापस करना आम बात है।
अद्यतन रसोई: रसोई अक्सर अनाकर्षक होती हैं, लेकिन कई सुविधाएँ अभी भी प्रयोग करने योग्य हो सकती हैं। साथ ही, नमूना रसोई वाले घर वित्तपोषण के लिए पात्र नहीं हैं, जो अक्सर नकद खरीदता है। घर की बहाली में उच्च आरओआई साबित हुआ है।
जिप्सम दीवार की मरम्मत: जिप्सम दीवार की क्षति भी एक घर को वित्तपोषण के लिए अनुपयुक्त बनाती है। यद्यपि यह अधिकांश अपार्टमेंट खरीदारों के लिए एक लाल झंडा हो सकता है, यह पुनर्स्थापकों के लिए एक अवसर हो सकता है क्योंकि ड्राईवॉल वास्तव में मरम्मत के लिए बहुत सस्ता है।
बागवानी: साधारण बागवानी परियोजनाएं, जैसे कि अतिवृष्टि वाली वनस्पति को हटाना, आपके लिए कम लागत पर किया जा सकता है। इस प्रकार के भूनिर्माण को इसे पूरा करने के लिए किसी पेशेवर की आवश्यकता नहीं होती है, जिससे यह एक सस्ता रीमॉडेलिंग प्रोजेक्ट बन जाता है।
बाथरूम अपडेट करना: बाथरूम आमतौर पर बहुत बड़े नहीं होते हैं और उनकी सामग्री और श्रम लागत सस्ती होती है। बाथरूम अपडेट करने से आपका घर आपके लिए एक छोटी सी कीमत पर क्षेत्र में बेहतर गुणवत्ता वाले घरों के साथ प्रतिस्पर्धा कर सकेगा।
अतिरिक्त शयनकक्ष: वर्ग मीटर की असाधारण मात्रा वाले घर लेकिन पर्याप्त शयनकक्षों की कमी के कारण नवीनीकरणकर्ताओं को उनके लिए एक छोटी सी कीमत पर मूल्य बढ़ाने का अवसर मिलता है। घर के शयनकक्ष को 3 या 4 तक बढ़ाने से यह क्षेत्र में उच्च स्तर की संपत्तियों के साथ अधिक प्रतिस्पर्धी हो सकेगा।
किराया
एक बार संपत्ति के नवीनीकरण का चरण पूरा हो जाने के बाद, निवेशक प्रक्रिया के किराये के चरण को पूरा कर सकता है। इसमें स्क्रीनिंग और किरायेदारों का चयन, एक चक्र का प्रबंधन और रखरखाव और मरम्मत अनुरोधों का जवाब देना शामिल हो सकता है। एक निश्चित अवधि के बाद, एक निवेशक आमतौर पर समझ जाएगा कि क्या उसका उचित परिश्रम का अभ्यास संतोषजनक था। संभावित चीजें जो गलत हो सकती हैं उनमें रिक्तियां, खराब किरायेदार या किराये के खर्च शामिल हैं जो उत्पन्न आय से अधिक हैं। ये सभी संभावित परिणाम पानी के भीतर संपत्ति को जल्दी से चला सकते हैं, जिससे फौजदारी का खतरा बढ़ जाता है। यह निवेशकों को मकान मालिक बनने या बीआरआरआरआर रणनीति चलाने से डराने के लिए नहीं है, बल्कि किसी भी निवेश निर्णय लेने से पहले संख्याओं को सही ढंग से चलाने के महत्व पर जोर देने के लिए है।
अनुदान
एक बार आपकी संपत्ति का नवीनीकरण और कुशलता से किराए पर लेने के बाद, आप इसे पुनर्चक्रित करने की योजना बनाना शुरू कर सकते हैं। कुछ बैंक नकद पुनर्वित्त की पेशकश करेंगे, जबकि अन्य केवल मौजूदा ऋण का भुगतान करने की पेशकश करेंगे; आप इन दो विकल्पों में से पहला विकल्प चुनना चाहेंगे। आप आवश्यक 'मसाला अवधि' पर भी ध्यान देना चाहेंगे, जो इंगित करता है कि संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋणदाता पुनर्वित्त पर विचार करने से पहले आपको संपत्ति को कितने समय तक रखना चाहिए। यद्यपि आप कुछ ऐसे बैंकों में आ सकते हैं जो एकल-परिवार किराये की संपत्तियों को पुनर्वित्त करने के इच्छुक नहीं हैं, निवेशक आमतौर पर एक ऋणदाता खोजने के लिए अपने नेटवर्क से जुड़ सकते हैं जो उनकी पुनर्वित्त आवश्यकताओं को पूरा करता है।
वापसी
अंत में, निवेशक अपनी पहली पट्टे पर दी गई संपत्ति के पुनर्वित्त का उपयोग दूसरे की खरीद और नवीनीकरण के वित्तपोषण के लिए कर सकता है। नकद पुनर्वित्त अतिरिक्त लाभ प्रदान करता है, जैसे कि ब्याज दरें जो अक्सर पूंजी के अन्य स्रोतों की तुलना में अनुकूल होती हैं, कर लाभ और आपकी वित्तीय समयरेखा पर नियंत्रण। सीखने की अवस्था का सामना करते हुए, एक आश्वस्त निवेशक को अपने पहले बीआरआरआरआर चक्र से कुछ कठिनाइयों और गलतियों का सामना करना पड़ेगा। हालांकि, वे अपने अनुभव और अपनी दूसरी, तीसरी या चौथी संपत्ति के साथ व्यवहार करते समय अर्जित की गई नई बुद्धि को लागू कर सकते हैं, और इसी तरह।
बीआरआरआरआर पद्धति का उदाहरण
बीआरआरआरआर रियल एस्टेट रणनीति का एक उदाहरण अवलोकन यह वर्णन करने में मदद कर सकता है कि प्रत्येक चरण को कैसे निष्पादित किया जाए।
मान लीजिए जॉनी ऑस्टिन, टेक्सास में रहता है और वहां विकसित हो रहे रेंटल मार्केट का लाभ उठाने के लिए घर खरीदने में दिलचस्पी रखता है। वह $ 200,000 की संपत्ति पाता है और सौदे पर संख्याओं का प्रबंधन करता है। जॉनी 40,000 डॉलर का डाउन पेमेंट दे सकता है और बाकी 160,000 डॉलर का कर्ज ले सकता है। एक ठेकेदार के साथ घर में घूमने के बाद, जॉनी ने संपत्ति के नवीनीकरण पर 10,000 डॉलर खर्च करने का फैसला किया। अब तक, हमारे पास निम्नलिखित संख्याएँ हैं:
बिक्री मूल्य: $ 200,000
डाउन पेमेंट: $ 40,000
ऋण राशि: $160,000
नवीनीकरण लागत: $ 10,000
नवीनीकरण के पूरा होने पर, संपत्ति का मूल्य $ 250,000 है, और जॉनी इसे $ 2,500 में किराए पर ले सकता है। लगभग एक साल बाद, जॉनी पुनर्वित्त करता है और अनुमानित मूल्य का 75 प्रतिशत ऋण लेता है: $ 187,500। फिर वह उस राशि का उपयोग $ 160,000 के मूल ऋण का भुगतान करने के लिए करता है, जिससे उसे $ 27,500 (साथ ही वर्तमान मासिक किराये की आय) एक और संपत्ति खरीदने और उसका पुनर्वास करने के लिए छोड़ दिया जाता है। जितना अधिक जॉनी इस प्रक्रिया का पालन करता है, उतनी ही अधिक निवेश संपत्ति वह समय के साथ जमा कर सकता है। हालांकि यह उदाहरण सरलीकृत संख्याओं का उपयोग करता है, लेकिन इसे बीआरआरआरआर प्रक्रिया को क्रियान्वित करने में मदद करनी चाहिए।
बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों का वित्तपोषण कैसे करें
नौसिखिए निवेशकों के लिए सबसे कठिन बाधाओं में से एक यह पता लगाना है कि बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों को कैसे वित्तपोषित किया जाए। आम तौर पर, आपको संपत्ति को एक से अधिक बार वित्तपोषित करने की आवश्यकता होगी। सबसे पहले, संपत्ति खरीदते समय, और दूसरा किसी मरम्मत या सुधार के लिए। अधिकांश नौसिखिए निवेशकों के पास ऋण के बिना संपत्ति का वित्तपोषण करने के लिए धन नहीं है। यदि आप पहली बार कोई संपत्ति खरीद रहे हैं, यहां कुछ विकल्प दिए गए हैं:
पारंपरिक बैंक ऋण: डाउन पेमेंट के रूप में आपको लगभग 20% -25% की आवश्यकता होगी। हालांकि, ब्याज दर एक मालिक के ऋण के समान होनी चाहिए। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि यदि संपत्ति काफी खराब स्थिति में है, तो बैंक आपको इसे खरीदने के लिए ऋण की पेशकश नहीं कर सकता है।
स्थानीय बैंक ऋण: किराये की संपत्तियों के लिए उधार देते समय स्थानीय बैंक अधिक लचीलेपन की पेशकश करते हैं। जबकि उन्हें पारंपरिक बैंक ऋणों के समान ही डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी, वे मरम्मत पर किसी भी खर्च की अनदेखी भी कर सकते हैं। वे बंधक प्रतिबंधों और आय अनुपात के मुद्दों पर ऋण के संबंध में लचीलापन भी प्रदान करते हैं।
निजी ऋणदाता: निजी धन उन लोगों द्वारा खरीदा जाता है जिन्हें आप व्यक्तिगत रूप से जानते हैं, चाहे वह परिवार, मित्र, व्यावसायिक भागीदार या अन्य निवेशक हों। इस मामले में, आपकी संपत्ति और ऋणदाता के साथ आपके संबंधों के आधार पर दरें भिन्न हो सकती हैं। निजी उधारदाताओं के लिए संपत्ति की किसी भी मरम्मत की आवश्यकता के लिए धन देना भी आम बात है।
कठिन धन वाले ऋणदाता: ये ऋणदाता घर के मालिकों और किराये के निवेशकों को ऋण देने में विशेषज्ञ होते हैं। कठिन साहूकारों की लागत और दरें आमतौर पर बैंक ऋणों से अधिक होती हैं। हालांकि, वे मरम्मत और सुधार को कवर करने की संभावना रखते हैं।
BRRR परिसंपत्ति का पुनर्वित्तपोषण
आपकी BRRR संपत्ति को पुनर्चक्रित करने के दो मुख्य तरीके हैं। उपलब्ध विकल्पों में से एक पारंपरिक वित्तपोषण के माध्यम से है। यह विकल्प सबसे लोकप्रिय है और उपलब्ध न्यूनतम ब्याज दरों के साथ आता है। पुनर्वित्त के लिए एक अन्य विकल्प वाणिज्यिक वित्तपोषण में पाया जा सकता है, हालांकि वे उच्च ब्याज दरों के साथ आते हैं।
बीआरआरआरआर लाभ
कोई भी निवेश रणनीति एक निश्चित स्तर के जोखिम को वहन करते हुए कुछ लाभ सुनिश्चित करेगी, और बीआरआरआरआर पद्धति असाधारण नहीं है। किसी भी रणनीति को आगे बढ़ाने से पहले, पेशेवरों और विपक्षों की समीक्षा करना सुनिश्चित करें और अपने लिए निर्धारित करें कि क्या बीआरआरआरआर आपके लिए सही रणनीति है या नहीं:
रिटर्न की संभावना: मुख्य लाभों में से एक निवेश पर उच्च रिटर्न की संभावना है। जब सही किया जाता है, तो निवेशक नकदी में अपेक्षाकृत कम निवेश के साथ एक व्यथित संपत्ति खरीद सकते हैं, इसकी मरम्मत कर सकते हैं और एक मजबूत नकदी प्रवाह के लिए इसे किराए पर ले सकते हैं।
इक्विटी बिल्डिंग: पुनर्वास चरण में निर्मित इक्विटी की राशि पर भी राय दी जानी चाहिए। निष्क्रिय आय रणनीति अपनाते समय, कई निवेशक केवल उस परिसंपत्ति से नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं जो उस कीमत के लायक है जिस पर इसे खरीदा जाएगा।
शीर्ष-स्तर के किरायेदार: यदि किसी विशिष्ट बाजार में उपभोक्ता मानकों को पूरा करने के लिए एक संपत्ति को ठीक से पुनर्निर्मित किया गया है, तो यह उत्कृष्ट किरायेदारों को आकर्षित करने की संभावना है। किरायेदार जो कुछ संपत्तियों और सेवाओं के बदले अपनी किराये की संपत्ति के लिए उच्च डॉलर का भुगतान करने को तैयार हैं, वे संपत्ति की बेहतर देखभाल करने और अपने खर्चों को कम करने की अधिक संभावना रखते हैं। बेहतर किरायेदार अक्सर बेहतर नकदी प्रवाह में सीधे अनुवाद करते हैं।
स्केल बेनिफिट्स: एक बार जब आप अपने बीआरआरआरआर कदम पर पहुंच जाते हैं, तो आप स्केल बेनिफिट्स नामक कुछ हासिल कर सकते हैं, जहां एक ही समय में किराए के लिए कई संपत्तियों का स्वामित्व और संचालन आपको प्रति संपत्ति औसत लागत को कम करके और अपने जोखिम को फैलाकर आपकी समग्र लागत को कम करने में मदद कर सकता है।
बीआरआरआरआर के नुकसान
निम्नलिखित सूची बीआरआरआरआर रणनीति से जुड़े संभावित जोखिमों पर कुछ प्रकाश डालने में मदद करती है। हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ये बिंदु जरूरी नुकसान नहीं हैं। इसके बजाय, वे निवेशकों को चेतावनी देते हैं कि क्या हो सकता है यदि वे सावधान नहीं हैं और उनके उचित परिश्रम पर आपत्ति नहीं करते हैं:
महँगा ऋण: संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए अल्पकालिक ऋण या कठिन धन का उपयोग करने का चयन करते समय, निवेशक विशेष रूप से नवीनीकरण चरण के दौरान खुद को अधिक लीवरेज्ड पा सकते हैं। एक रियल एस्टेट निवेशक और SparkRental.com के संस्थापक ब्रायन के अनुसार, "बहुत से नए निवेशक मरम्मत, रखरखाव, रिक्ति दर और अन्य अनियमित लेकिन अपरिहार्य खर्चों जैसे खर्चों को कम आंकते हैं जो आपको हर महीने नुकसान नहीं पहुंचाते हैं।" निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे जानते हैं कि वे बंधक भुगतान का भुगतान कैसे करेंगे, जबकि संपत्ति कोई आय उत्पन्न नहीं कर रही है।
नवीनीकरण: एक प्रमुख नवीकरण परियोजना को लेना महंगा साबित हो सकता है, रास्ते में कई सिरदर्द हो सकते हैं। नवीनीकरण का अर्थ है परियोजना अनुसूचियों से निपटना, ठेकेदारों और उपसंविदाकारों का प्रबंधन करना और अप्रत्याशित समस्याओं से निपटना। किसी परियोजना से निपटने से पहले सुनिश्चित करें कि आपके पास सही संसाधन और आकस्मिक योजनाएँ हैं।
प्रतीक्षा अवधि: बीआरआरआरआर लंबे समय के क्षितिज से संबंधित एक रणनीति है, जिसमें कम से कम दो प्रतीक्षा अवधि शामिल हैं। पहला नवीनीकरण चरण में है, जहां निवेशक को किरायेदारों को रखने और आय अर्जित करने से पहले संपत्ति में सुधार करना चाहिए। दूसरी प्रतीक्षा अवधि सीज़निंग है, एक शब्द जो उस अवधि का वर्णन करता है जब एक निवेशक को ऋणदाता द्वारा नकद वित्तपोषण की अनुमति देने से पहले प्रतीक्षा करनी चाहिए।
मूल्यांकन जोखिम: निवेशक आमतौर पर परिसंपत्ति के मूल्यांकन के आधार पर एक परिसंपत्ति को पुनर्वित्त करते हैं, बजाय इसके कि उन्होंने इसमें कितना पैसा दिया है। हमेशा एक जोखिम होता है कि संपत्ति का मूल्य अपेक्षित राशि पर नहीं होगा। यह एक चेतावनी के रूप में काम करना चाहिए कि संख्याओं को पहले से सही ढंग से सक्रिय करना आवश्यक है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे करना चाहिए
बीआरआरआरआर पद्धति उन निवेशकों के लिए एकदम सही है जो शुरुआत से अंत तक एक निष्क्रिय आय पोर्टफोलियो बनाना चाहते हैं। किराये की इकाई खरीदने की तुलना में प्रक्रिया अधिक मांग वाली है, हालांकि यह बहुत फायदेमंद हो सकती है। निवेशक जो जोखिम के एक निश्चित स्तर के साथ सहज हैं, जिनके पास प्रारंभिक डाउन पेमेंट के लिए पूंजी उपलब्ध है, और जो गहन बाजार अनुसंधान के लिए अपनी आस्तीन को रोल करने के इच्छुक हैं, इस अचल संपत्ति रणनीति के लिए उपयुक्त होंगे।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे नहीं करना चाहिए
यह तय करने में सबसे बड़े निर्धारकों में से एक है कि क्या बीआरआरआर पद्धति उपयुक्त होगी या नहीं, आप एक नवीकरण परियोजना को लेने के इच्छुक हैं या नहीं। यकीनन, यह बीआरआरआरआर पद्धति में आवश्यक सबसे गहन कदम है; और जिनके पास नवीनीकरण देखने के लिए आवश्यक समय या समर्पण नहीं है, उन्हें सफलता नहीं मिलेगी। उन लोगों के लिए जो नवीनीकरण के प्रबंधन के विचार से डरते हैं लेकिन फिर भी बीआरआरआरआर रणनीति को लागू करना चाहते हैं, मैं एक मजबूत रियल एस्टेट टीम बनाने की सलाह देता हूं। यदि आप पूंजी प्रदान करते हैं तो यह एक व्यावसायिक भागीदार हो सकता है जो अधिक सक्रिय होने को तैयार है। वैकल्पिक रूप से, यह एक विश्वसनीय ठेकेदार ढूंढ सकता है जो नवीकरण प्रक्रिया के बड़े हिस्से को संभाल सकता है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके आप कितना कमा सकते हैं?
निवेशक बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके एक महत्वपूर्ण रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं, यदि वे प्रत्येक संपत्ति के लिए सही खरीद मूल्य सुनिश्चित करने में सक्षम हैं। निवेशकों को बाजार पर भी पूरा ध्यान देना चाहिए, क्योंकि यह निर्धारित करेगा कि वे लगातार किरायेदारों को खोजने और किराये की आय उत्पन्न करने में कितनी अच्छी तरह सक्षम हैं। अनिवार्य रूप से, आप बीआरआरआरआर पद्धति के साथ जितना पैसा कमा सकते हैं, वह प्रक्रिया के सभी चरणों में आप कितनी उत्कृष्ट लीड प्राप्त कर सकते हैं। जैसा कि आप कल्पना कर सकते हैं, परिणाम वित्तपोषण विधियों में कई कारकों के आधार पर भिन्न हो सकते हैं। संभावित निवेशों का विश्लेषण करने के लिए हमेशा अपने उचित परिश्रम की जांच करना और एक विश्वसनीय प्रणाली विकसित करना सुनिश्चित करें।
बीआरआरआरआर पद्धति के विकल्प
यदि आप तय करते हैं कि बीआरआरआरआर पद्धति आपके लिए सही रियल एस्टेट निवेश रणनीति नहीं है, तो ऐसी अन्य रणनीतियां हैं जो आप कर सकते हैं। एक विकल्प यह है कि संपत्ति पर भुगतान किए गए मासिक किराए को चार्ज करते हुए एक संपत्ति खरीद ली जाए और उसे किराए पर दे दिया जाए। एक अन्य विकल्प रियल एस्टेट को सामूहिक रूप से वित्तपोषित करना है। यह निवेशकों की एक विस्तृत श्रृंखला से वित्तपोषण का उपयोग करने की एक प्रक्रिया है जो अचल संपत्ति खरीदने के लिए अपना पैसा जमा करते हैं, जो कम पैसे और श्रम के साथ किए गए निवेश की अनुमति देता है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके अपनी निष्क्रिय आय बढ़ाने के लिए क्लिक करें
कल्पना कीजिए कि आप एक रियल एस्टेट निवेश नेटवर्किंग कार्यक्रम में भाग ले रहे हैं, और आपने किसी को "बीआरआरआरआरआर" कहते सुना है। संभावना है कि आपका सहकर्मी कमरे के तापमान पर प्रतिक्रिया नहीं दे रहा है, लेकिन एक लोकप्रिय निवेश रणनीति पर चर्चा कर रहा है जिसे बीआरआरआरआर पद्धति के रूप में जाना जाता है। कोई भी सोच रहा है कि अचल संपत्ति संपत्ति कैसे बनाई जाए, इस अद्वितीय ढांचे पर विचार करना चाहिए जो सक्रिय और निष्क्रिय आय के बीच एक संकर का प्रतिनिधित्व करता है।
मतलब बीआरआरआरआर
बीआरआरआरआर विधि का अर्थ है "खरीदें, नवीनीकरण करें, किराए पर लें, पुनर्वित्त करें, वापसी करें", अंग्रेजी में: "खरीदें, पुनर्वसन, किराया, पुनर्वित्त, दोहराएं"
और समय के साथ निष्क्रिय आय के निर्माण में रुचि रखने वाले निवेशकों द्वारा उपयोग की जाने वाली रणनीति और ढांचे का वर्णन करता है। ये परिवर्णी शब्द उन चरणों का प्रतिनिधित्व करते हैं जिन्हें ठीक उसी क्रम में लागू किया जाना चाहिए जिसमें वे दिखाई देते हैं। सबसे पहले, एक निवेशक एक संपत्ति का अधिग्रहण करता है और वह पुनर्वास करना जारी रखता है। नवीनीकृत संपत्ति को किरायेदारों को एक विस्तारित अवधि के लिए पट्टे पर दिया जाता है, जिसके माध्यम से किराये की आय मालिक को बंधक का भुगतान करने, मुनाफा कमाने और समय के साथ इक्विटी बनाने की अनुमति दे सकती है। एक बार संपत्ति में पर्याप्त मात्रा में इक्विटी का निर्माण हो जाने के बाद, निवेशक पहली संपत्ति को पुनर्वित्त करके दूसरी संपत्ति खरीद सकता है, और इसी तरह।
मूवर फोकस के मैट वुडली का कहना है कि बीआरआरआरआर विधि एक रियल एस्टेट निवेश रणनीति है जो निवेशकों को छूट पर संपत्तियों की पहचान, शोध और खरीद में मदद करती है। बीआरआरआरआर पद्धति में तीन चरण शामिल हैं: मंथन, अनुसंधान और पुनर्विक्रय। संभावित निवेश परिसंपत्तियों पर विचार-मंथन करके, निवेशक बाजार को समझ सकते हैं और अघोषित संपत्ति का पता लगा सकते हैं। शोध के बाद, निवेशक यह निर्धारित कर सकते हैं कि संपत्ति खरीदने लायक है या नहीं और आवश्यक मरम्मत या उन्नयन करें। अंत में, खरीद और नवीनीकरण के बाद, संपत्ति को लाभ पर बेचा जा सकता है। ”
खरीदना
बीआरआरआरआर पद्धति में पहला अक्षर 'बी' है, जो खरीदें के लिए है। सूचियों की खोज करते समय, ध्यान रखें कि यह कदम एक महत्वपूर्ण बिंदु के रूप में कार्य करता है और निवेश के परिणाम को निर्धारित करता है। यह सुनिश्चित करने के बीच एक जटिल जंक्शन है कि एक संपत्ति एक उचित निवेश लेनदेन का प्रतिनिधित्व करती है और किराये की संपत्ति के रूप में अच्छे प्रदर्शन का वादा करती है।
इसके लिए गहन लेनदेन विश्लेषण की आवश्यकता होगी, जिसमें नवीनीकरण की लागत की गणना करना, मासिक किराये के खर्च का अनुमान लगाना और यह पुष्टि करना शामिल है कि प्राप्त किराये की आय एक संतोषजनक लाभ मार्जिन प्रदान करेगी। किराये की संपत्ति के मजबूत प्रदर्शन को सुनिश्चित करने में सर्वोत्तम किराये के बाजारों पर शोध करना और यह सुनिश्चित करना शामिल हो सकता है कि खरीद मूल्य नवीकरण लागत की अनुमति देने के लिए पर्याप्त बफर जोन प्रदान करता है। कई निवेशक 70 प्रतिशत नियम पर भरोसा करते हैं, जो मरम्मत और मरम्मत के बाद की लागत का अनुमान लगाता है, जो किसी संपत्ति के लिए अधिकतम बोली निर्धारित करने में मदद करता है। इस नियम के माध्यम से, वे यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि संपत्ति के नवीनीकरण के बाद भी लाभ बना रहे।
मरम्मत
सबसे बुनियादी स्तर पर, अपार्टमेंट मालिकों को यह पहचानने की जरूरत है कि उनकी किराये की संपत्तियों को आवासीय और कार्यात्मक में कैसे बदलना है। एक बार इन आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद, अद्यतन या नवीनीकरण पर विचार किया जा सकता है जो संपत्ति में मूल्य जोड़ता है (इस प्रकार किराये की दरों को बढ़ाने का औचित्य)। दूसरी ओर, निवेशकों को सावधान रहना चाहिए कि वे अत्यधिक उन्नयन न करें जो कि किराये की आय से उत्पन्न होने वाली लागत से अधिक हो।
बीआरआरआरआर रणनीति का नवीनीकरण चरण, जो चार में से पहले 'आर' का प्रतिनिधित्व करता है, प्रत्येक चरण में एक गहन लागत-लाभ विश्लेषण की आवश्यकता होती है। निवेशकों को सलाह दी जाती है कि वे केवल होम रीमॉडेलिंग परियोजनाओं का विकल्प चुनें जो निवेश पर उच्च प्रतिफल प्रदान करें। ध्यान में रखने के लिए यहां कुछ उच्च-आरओआई पुनर्वसन परियोजनाएं दी गई हैं:
छत की मरम्मत: नई छत जोड़ते समय मूल्यांककों के लिए संपत्ति के मूल्य पर आपके द्वारा खर्च किए गए धन को वापस करना आम बात है।
अद्यतन रसोई: रसोई अक्सर अनाकर्षक होती हैं, लेकिन कई सुविधाएँ अभी भी प्रयोग करने योग्य हो सकती हैं। साथ ही, नमूना रसोई वाले घर वित्तपोषण के लिए पात्र नहीं हैं, जो अक्सर नकद खरीदता है। घर की बहाली में उच्च आरओआई साबित हुआ है।
जिप्सम दीवार की मरम्मत: जिप्सम दीवार की क्षति भी एक घर को वित्तपोषण के लिए अनुपयुक्त बनाती है। यद्यपि यह अधिकांश अपार्टमेंट खरीदारों के लिए एक लाल झंडा हो सकता है, यह पुनर्स्थापकों के लिए एक अवसर हो सकता है क्योंकि ड्राईवॉल वास्तव में मरम्मत के लिए बहुत सस्ता है।
बागवानी: साधारण बागवानी परियोजनाएं, जैसे कि अतिवृष्टि वाली वनस्पति को हटाना, आपके लिए कम लागत पर किया जा सकता है। इस प्रकार के भूनिर्माण को इसे पूरा करने के लिए किसी पेशेवर की आवश्यकता नहीं होती है, जिससे यह एक सस्ता रीमॉडेलिंग प्रोजेक्ट बन जाता है।
बाथरूम अपडेट करना: बाथरूम आमतौर पर बहुत बड़े नहीं होते हैं और उनकी सामग्री और श्रम लागत सस्ती होती है। बाथरूम अपडेट करने से आपका घर आपके लिए एक छोटी सी कीमत पर क्षेत्र में बेहतर गुणवत्ता वाले घरों के साथ प्रतिस्पर्धा कर सकेगा।
अतिरिक्त शयनकक्ष: वर्ग मीटर की असाधारण मात्रा वाले घर लेकिन पर्याप्त शयनकक्षों की कमी के कारण नवीनीकरणकर्ताओं को उनके लिए एक छोटी सी कीमत पर मूल्य बढ़ाने का अवसर मिलता है। घर के शयनकक्ष को 3 या 4 तक बढ़ाने से यह क्षेत्र में उच्च स्तर की संपत्तियों के साथ अधिक प्रतिस्पर्धी हो सकेगा।
किराया
एक बार संपत्ति के नवीनीकरण का चरण पूरा हो जाने के बाद, निवेशक प्रक्रिया के किराये के चरण को पूरा कर सकता है। इसमें स्क्रीनिंग और किरायेदारों का चयन, एक चक्र का प्रबंधन और रखरखाव और मरम्मत अनुरोधों का जवाब देना शामिल हो सकता है। एक निश्चित अवधि के बाद, एक निवेशक आमतौर पर समझ जाएगा कि क्या उसका उचित परिश्रम का अभ्यास संतोषजनक था। संभावित चीजें जो गलत हो सकती हैं उनमें रिक्तियां, खराब किरायेदार या किराये के खर्च शामिल हैं जो उत्पन्न आय से अधिक हैं। ये सभी संभावित परिणाम पानी के भीतर संपत्ति को जल्दी से चला सकते हैं, जिससे फौजदारी का खतरा बढ़ जाता है। यह निवेशकों को मकान मालिक बनने या बीआरआरआरआर रणनीति चलाने से डराने के लिए नहीं है, बल्कि किसी भी निवेश निर्णय लेने से पहले संख्याओं को सही ढंग से चलाने के महत्व पर जोर देने के लिए है।
अनुदान
एक बार आपकी संपत्ति का नवीनीकरण और कुशलता से किराए पर लेने के बाद, आप इसे पुनर्चक्रित करने की योजना बनाना शुरू कर सकते हैं। कुछ बैंक नकद पुनर्वित्त की पेशकश करेंगे, जबकि अन्य केवल मौजूदा ऋण का भुगतान करने की पेशकश करेंगे; आप इन दो विकल्पों में से पहला विकल्प चुनना चाहेंगे। आप आवश्यक 'मसाला अवधि' पर भी ध्यान देना चाहेंगे, जो इंगित करता है कि संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋणदाता पुनर्वित्त पर विचार करने से पहले आपको संपत्ति को कितने समय तक रखना चाहिए। यद्यपि आप कुछ ऐसे बैंकों में आ सकते हैं जो एकल-परिवार किराये की संपत्तियों को पुनर्वित्त करने के इच्छुक नहीं हैं, निवेशक आमतौर पर एक ऋणदाता खोजने के लिए अपने नेटवर्क से जुड़ सकते हैं जो उनकी पुनर्वित्त आवश्यकताओं को पूरा करता है।
वापसी
अंत में, निवेशक अपनी पहली पट्टे पर दी गई संपत्ति के पुनर्वित्त का उपयोग दूसरे की खरीद और नवीनीकरण के वित्तपोषण के लिए कर सकता है। नकद पुनर्वित्त अतिरिक्त लाभ प्रदान करता है, जैसे कि ब्याज दरें जो अक्सर पूंजी के अन्य स्रोतों की तुलना में अनुकूल होती हैं, कर लाभ और आपकी वित्तीय समयरेखा पर नियंत्रण। सीखने की अवस्था का सामना करते हुए, एक आश्वस्त निवेशक को अपने पहले बीआरआरआरआर चक्र से कुछ कठिनाइयों और गलतियों का सामना करना पड़ेगा। हालांकि, वे अपने अनुभव और अपनी दूसरी, तीसरी या चौथी संपत्ति के साथ व्यवहार करते समय अर्जित की गई नई बुद्धि को लागू कर सकते हैं, और इसी तरह।
बीआरआरआरआर पद्धति का उदाहरण
बीआरआरआरआर रियल एस्टेट रणनीति का एक उदाहरण अवलोकन यह वर्णन करने में मदद कर सकता है कि प्रत्येक चरण को कैसे निष्पादित किया जाए।
मान लीजिए जॉनी ऑस्टिन, टेक्सास में रहता है और वहां विकसित हो रहे रेंटल मार्केट का लाभ उठाने के लिए घर खरीदने में दिलचस्पी रखता है। वह $ 200,000 की संपत्ति पाता है और सौदे पर संख्याओं का प्रबंधन करता है। जॉनी 40,000 डॉलर का डाउन पेमेंट दे सकता है और बाकी 160,000 डॉलर का कर्ज ले सकता है। एक ठेकेदार के साथ घर में घूमने के बाद, जॉनी ने संपत्ति के नवीनीकरण पर 10,000 डॉलर खर्च करने का फैसला किया। अब तक, हमारे पास निम्नलिखित संख्याएँ हैं:
बिक्री मूल्य: $ 200,000
डाउन पेमेंट: $ 40,000
ऋण राशि: $160,000
नवीनीकरण लागत: $ 10,000
नवीनीकरण के पूरा होने पर, संपत्ति का मूल्य $ 250,000 है, और जॉनी इसे $ 2,500 में किराए पर ले सकता है। लगभग एक साल बाद, जॉनी पुनर्वित्त करता है और अनुमानित मूल्य का 75 प्रतिशत ऋण लेता है: $ 187,500। फिर वह उस राशि का उपयोग $ 160,000 के मूल ऋण का भुगतान करने के लिए करता है, जिससे उसे $ 27,500 (साथ ही वर्तमान मासिक किराये की आय) एक और संपत्ति खरीदने और उसका पुनर्वास करने के लिए छोड़ दिया जाता है। जितना अधिक जॉनी इस प्रक्रिया का पालन करता है, उतनी ही अधिक निवेश संपत्ति वह समय के साथ जमा कर सकता है। हालांकि यह उदाहरण सरलीकृत संख्याओं का उपयोग करता है, लेकिन इसे बीआरआरआरआर प्रक्रिया को क्रियान्वित करने में मदद करनी चाहिए।
बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों का वित्तपोषण कैसे करें
नौसिखिए निवेशकों के लिए सबसे कठिन बाधाओं में से एक यह पता लगाना है कि बीआरआरआरआर परिसंपत्तियों को कैसे वित्तपोषित किया जाए। आम तौर पर, आपको संपत्ति को एक से अधिक बार वित्तपोषित करने की आवश्यकता होगी। सबसे पहले, संपत्ति खरीदते समय, और दूसरा किसी मरम्मत या सुधार के लिए। अधिकांश नौसिखिए निवेशकों के पास ऋण के बिना संपत्ति का वित्तपोषण करने के लिए धन नहीं है। यदि आप पहली बार कोई संपत्ति खरीद रहे हैं, यहां कुछ विकल्प दिए गए हैं:
पारंपरिक बैंक ऋण: डाउन पेमेंट के रूप में आपको लगभग 20% -25% की आवश्यकता होगी। हालांकि, ब्याज दर एक मालिक के ऋण के समान होनी चाहिए। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि यदि संपत्ति काफी खराब स्थिति में है, तो बैंक आपको इसे खरीदने के लिए ऋण की पेशकश नहीं कर सकता है।
स्थानीय बैंक ऋण: किराये की संपत्तियों के लिए उधार देते समय स्थानीय बैंक अधिक लचीलेपन की पेशकश करते हैं। जबकि उन्हें पारंपरिक बैंक ऋणों के समान ही डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी, वे मरम्मत पर किसी भी खर्च की अनदेखी भी कर सकते हैं। वे बंधक प्रतिबंधों और आय अनुपात के मुद्दों पर ऋण के संबंध में लचीलापन भी प्रदान करते हैं।
निजी ऋणदाता: निजी धन उन लोगों द्वारा खरीदा जाता है जिन्हें आप व्यक्तिगत रूप से जानते हैं, चाहे वह परिवार, मित्र, व्यावसायिक भागीदार या अन्य निवेशक हों। इस मामले में, आपकी संपत्ति और ऋणदाता के साथ आपके संबंधों के आधार पर दरें भिन्न हो सकती हैं। निजी उधारदाताओं के लिए संपत्ति की किसी भी मरम्मत की आवश्यकता के लिए धन देना भी आम बात है।
कठिन धन वाले ऋणदाता: ये ऋणदाता घर के मालिकों और किराये के निवेशकों को ऋण देने में विशेषज्ञ होते हैं। कठिन साहूकारों की लागत और दरें आमतौर पर बैंक ऋणों से अधिक होती हैं। हालांकि, वे मरम्मत और सुधार को कवर करने की संभावना रखते हैं।
BRRR परिसंपत्ति का पुनर्वित्तपोषण
आपकी BRRR संपत्ति को पुनर्चक्रित करने के दो मुख्य तरीके हैं। उपलब्ध विकल्पों में से एक पारंपरिक वित्तपोषण के माध्यम से है। यह विकल्प सबसे लोकप्रिय है और उपलब्ध न्यूनतम ब्याज दरों के साथ आता है। पुनर्वित्त के लिए एक अन्य विकल्प वाणिज्यिक वित्तपोषण में पाया जा सकता है, हालांकि वे उच्च ब्याज दरों के साथ आते हैं।
बीआरआरआरआर लाभ
कोई भी निवेश रणनीति एक निश्चित स्तर के जोखिम को वहन करते हुए कुछ लाभ सुनिश्चित करेगी, और बीआरआरआरआर पद्धति असाधारण नहीं है। किसी भी रणनीति को आगे बढ़ाने से पहले, पेशेवरों और विपक्षों की समीक्षा करना सुनिश्चित करें और अपने लिए निर्धारित करें कि क्या बीआरआरआरआर आपके लिए सही रणनीति है या नहीं:
रिटर्न की संभावना: मुख्य लाभों में से एक निवेश पर उच्च रिटर्न की संभावना है। जब सही किया जाता है, तो निवेशक नकदी में अपेक्षाकृत कम निवेश के साथ एक व्यथित संपत्ति खरीद सकते हैं, इसकी मरम्मत कर सकते हैं और एक मजबूत नकदी प्रवाह के लिए इसे किराए पर ले सकते हैं।
इक्विटी बिल्डिंग: पुनर्वास चरण में निर्मित इक्विटी की राशि पर भी राय दी जानी चाहिए। निष्क्रिय आय रणनीति अपनाते समय, कई निवेशक केवल उस परिसंपत्ति से नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं जो उस कीमत के लायक है जिस पर इसे खरीदा जाएगा।
शीर्ष-स्तर के किरायेदार: यदि किसी विशिष्ट बाजार में उपभोक्ता मानकों को पूरा करने के लिए एक संपत्ति को ठीक से पुनर्निर्मित किया गया है, तो यह उत्कृष्ट किरायेदारों को आकर्षित करने की संभावना है। किरायेदार जो कुछ संपत्तियों और सेवाओं के बदले अपनी किराये की संपत्ति के लिए उच्च डॉलर का भुगतान करने को तैयार हैं, वे संपत्ति की बेहतर देखभाल करने और अपने खर्चों को कम करने की अधिक संभावना रखते हैं। बेहतर किरायेदार अक्सर बेहतर नकदी प्रवाह में सीधे अनुवाद करते हैं।
स्केल बेनिफिट्स: एक बार जब आप अपने बीआरआरआरआर कदम पर पहुंच जाते हैं, तो आप स्केल बेनिफिट्स नामक कुछ हासिल कर सकते हैं, जहां एक ही समय में किराए के लिए कई संपत्तियों का स्वामित्व और संचालन आपको प्रति संपत्ति औसत लागत को कम करके और अपने जोखिम को फैलाकर आपकी समग्र लागत को कम करने में मदद कर सकता है।
बीआरआरआरआर के नुकसान
निम्नलिखित सूची बीआरआरआरआर रणनीति से जुड़े संभावित जोखिमों पर कुछ प्रकाश डालने में मदद करती है। हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ये बिंदु जरूरी नुकसान नहीं हैं। इसके बजाय, वे निवेशकों को चेतावनी देते हैं कि क्या हो सकता है यदि वे सावधान नहीं हैं और उनके उचित परिश्रम पर आपत्ति नहीं करते हैं:
महँगा ऋण: संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए अल्पकालिक ऋण या कठिन धन का उपयोग करने का चयन करते समय, निवेशक विशेष रूप से नवीनीकरण चरण के दौरान खुद को अधिक लीवरेज्ड पा सकते हैं। एक रियल एस्टेट निवेशक और SparkRental.com के संस्थापक ब्रायन के अनुसार, "बहुत से नए निवेशक मरम्मत, रखरखाव, रिक्ति दर और अन्य अनियमित लेकिन अपरिहार्य खर्चों जैसे खर्चों को कम आंकते हैं जो आपको हर महीने नुकसान नहीं पहुंचाते हैं।" निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे जानते हैं कि वे बंधक भुगतान का भुगतान कैसे करेंगे, जबकि संपत्ति कोई आय उत्पन्न नहीं कर रही है।
नवीनीकरण: एक प्रमुख नवीकरण परियोजना को लेना महंगा साबित हो सकता है, रास्ते में कई सिरदर्द हो सकते हैं। नवीनीकरण का अर्थ है परियोजना अनुसूचियों से निपटना, ठेकेदारों और उपसंविदाकारों का प्रबंधन करना और अप्रत्याशित समस्याओं से निपटना। किसी परियोजना से निपटने से पहले सुनिश्चित करें कि आपके पास सही संसाधन और आकस्मिक योजनाएँ हैं।
प्रतीक्षा अवधि: बीआरआरआरआर लंबे समय के क्षितिज से संबंधित एक रणनीति है, जिसमें कम से कम दो प्रतीक्षा अवधि शामिल हैं। पहला नवीनीकरण चरण में है, जहां निवेशक को किरायेदारों को रखने और आय अर्जित करने से पहले संपत्ति में सुधार करना चाहिए। दूसरी प्रतीक्षा अवधि सीज़निंग है, एक शब्द जो उस अवधि का वर्णन करता है जब एक निवेशक को ऋणदाता द्वारा नकद वित्तपोषण की अनुमति देने से पहले प्रतीक्षा करनी चाहिए।
मूल्यांकन जोखिम: निवेशक आमतौर पर परिसंपत्ति के मूल्यांकन के आधार पर एक परिसंपत्ति को पुनर्वित्त करते हैं, बजाय इसके कि उन्होंने इसमें कितना पैसा दिया है। हमेशा एक जोखिम होता है कि संपत्ति का मूल्य अपेक्षित राशि पर नहीं होगा। यह एक चेतावनी के रूप में काम करना चाहिए कि संख्याओं को पहले से सही ढंग से सक्रिय करना आवश्यक है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे करना चाहिए
बीआरआरआरआर पद्धति उन निवेशकों के लिए एकदम सही है जो शुरुआत से अंत तक एक निष्क्रिय आय पोर्टफोलियो बनाना चाहते हैं। किराये की इकाई खरीदने की तुलना में प्रक्रिया अधिक मांग वाली है, हालांकि यह बहुत फायदेमंद हो सकती है। निवेशक जो जोखिम के एक निश्चित स्तर के साथ सहज हैं, जिनके पास प्रारंभिक डाउन पेमेंट के लिए पूंजी उपलब्ध है, और जो गहन बाजार अनुसंधान के लिए अपनी आस्तीन को रोल करने के इच्छुक हैं, इस अचल संपत्ति रणनीति के लिए उपयुक्त होंगे।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग किसे नहीं करना चाहिए
यह तय करने में सबसे बड़े निर्धारकों में से एक है कि क्या बीआरआरआर पद्धति उपयुक्त होगी या नहीं, आप एक नवीकरण परियोजना को लेने के इच्छुक हैं या नहीं। यकीनन, यह बीआरआरआरआर पद्धति में आवश्यक सबसे गहन कदम है; और जिनके पास नवीनीकरण देखने के लिए आवश्यक समय या समर्पण नहीं है, उन्हें सफलता नहीं मिलेगी। उन लोगों के लिए जो नवीनीकरण के प्रबंधन के विचार से डरते हैं लेकिन फिर भी बीआरआरआरआर रणनीति को लागू करना चाहते हैं, मैं एक मजबूत रियल एस्टेट टीम बनाने की सलाह देता हूं। यदि आप पूंजी प्रदान करते हैं तो यह एक व्यावसायिक भागीदार हो सकता है जो अधिक सक्रिय होने को तैयार है। वैकल्पिक रूप से, यह एक विश्वसनीय ठेकेदार ढूंढ सकता है जो नवीकरण प्रक्रिया के बड़े हिस्से को संभाल सकता है।
बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके आप कितना कमा सकते हैं?
निवेशक बीआरआरआरआर पद्धति का उपयोग करके एक महत्वपूर्ण रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं, यदि वे प्रत्येक संपत्ति के लिए सही खरीद मूल्य सुनिश्चित करने में सक्षम हैं। निवेशकों को बाजार पर भी पूरा ध्यान देना चाहिए, क्योंकि यह निर्धारित करेगा कि वे लगातार किरायेदारों को खोजने और किराये की आय उत्पन्न करने में कितनी अच्छी तरह सक्षम हैं। अनिवार्य रूप से, आप बीआरआरआरआर पद्धति के साथ जितना पैसा कमा सकते हैं, वह प्रक्रिया के सभी चरणों में आप कितनी उत्कृष्ट लीड प्राप्त कर सकते हैं। जैसा कि आप कल्पना कर सकते हैं, परिणाम वित्तपोषण विधियों में कई कारकों के आधार पर भिन्न हो सकते हैं। संभावित निवेशों का विश्लेषण करने के लिए हमेशा अपने उचित परिश्रम की जांच करना और एक विश्वसनीय प्रणाली विकसित करना सुनिश्चित करें।
बीआरआरआरआर पद्धति के विकल्प
यदि आप तय करते हैं कि बीआरआरआरआर पद्धति आपके लिए सही रियल एस्टेट निवेश रणनीति नहीं है, तो ऐसी अन्य रणनीतियां हैं जो आप कर सकते हैं। एक विकल्प यह है कि संपत्ति पर भुगतान किए गए मासिक किराए को चार्ज करते हुए एक संपत्ति खरीद ली जाए और उसे किराए पर दे दिया जाए। एक अन्य विकल्प रियल एस्टेट को सामूहिक रूप से वित्तपोषित करना है। यह निवेशकों की एक विस्तृत श्रृंखला से वित्तपोषण का उपयोग करने की एक प्रक्रिया है जो अचल संपत्ति खरीदने के लिए अपना पैसा जमा करते हैं, जो कम पैसे और श्रम के साथ किए गए निवेश की अनुमति देता है।
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