उत्तोलन के बिना रियल एस्टेट बिना इंजन वाली कार की तरह है - आप इसके साथ चल सकते हैं लेकिन आप ज्यादा दूर तक नहीं पहुंच पाएंगे

#יםמהשבוי ओमर मतित्याहू #पोस्ट5

मुझे विभिन्न समूहों में सवालों का सामना करना पड़ा, और ऐसे लोगों से भी जिन्होंने मुझसे व्यक्तिगत रूप से सलाह ली और पूछा कि वित्तपोषण के सिरदर्द की आवश्यकता क्यों है, और क्या यह ब्याज दरों पर पैसे की बर्बादी नहीं है। हमारी कंपनी में, हमेशा जब हम निवेश के लिए एक नई संपत्ति देखते हैं, तो हम जो चीजें पूछते हैं उनमें से एक यह है: संपत्ति के लिए कौन सी वित्तपोषण दर प्राप्त की जा सकती है। हम हमेशा वित्तपोषण दर को यथासंभव 75%-78% के बीच बढ़ाना पसंद करेंगे और हम इस कामकाजी धारणा के तहत लेनदेन की व्यवहार्यता की जांच करेंगे। चूँकि हम बहु-परिवार बाज़ार में काम करते हैं, हम अपेक्षाकृत बड़े ऋण लेते हैं, आमतौर पर 1 मिलियन से 5 मिलियन डॉलर के बीच। हम जानते हैं कि संपत्ति खरीदते समय वित्तपोषण दर बढ़ाने से निवेशक की इक्विटी पर रिटर्न बढ़ सकता है, लेकिन इससे वित्तीय जोखिम भी बढ़ जाता है। वित्तीय जोखिम को प्रबंधित करने के लिए, हम यह सुनिश्चित करते हैं कि प्रत्येक संपत्ति निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करती है और इससे हमें (और ऋण देने वाले बैंक को भी! ऋणदाता स्वयं सभी मापदंडों की सावधानीपूर्वक जांच करने के बाद ही इतनी मात्रा में ऋण देता है) वित्तपोषण बढ़ाने के लिए आकर्षक ब्याज दर पर दर:

1. अप्रत्याशित खर्चों से बचने के लिए हम ऐसी संपत्तियाँ नहीं खरीदते हैं जिनके लिए महत्वपूर्ण नवीकरण की आवश्यकता होती है।

2. हम केवल उन संपत्तियों को खरीदते हैं जो खरीद के समय पूरी तरह से या लगभग पूरी तरह से कब्जे में होती हैं - इस तरह हम जानते हैं कि संपत्ति की मांग है और हम खाली अपार्टमेंटों में नहीं फंसे रहेंगे और हमारे प्रवाह पर असर पड़ेगा।

3. हम स्थापित और स्थिर स्थानों पर काम करते हैं जहां मांग कठोर और पूर्वानुमानित होती है, और जितना संभव हो सके कॉम्प की तुलना करते हैं - जैसा कि ऊपर बताया गया है।

4. हम वर्षों पहले संपत्ति के वर्तमान खर्चों का सावधानीपूर्वक विश्लेषण करते हैं (चूंकि हम निवेशकों से खरीदते हैं, यह जानकारी आमतौर पर व्यवस्थित तरीके से मौजूद होती है) और आगे के खर्चों का पूर्वानुमान बनाते हैं - ताकि हम किसी ऐसे खर्च से आश्चर्यचकित न हों जो नुकसान पहुंचाएगा हमारा नकदी प्रवाह.

वित्तपोषण बढ़ाने में शामिल जोखिमों को यथासंभव बेअसर करने के बाद, हम इस बारे में बात कर सकते हैं कि वित्तपोषण दर बढ़ाने से उपज कैसे बढ़ सकती है, और वे कौन से विचार हैं जिन्हें ध्यान में रखा जाना चाहिए:

कम इक्विटी निवेश:

जब वित्तपोषण दर अधिक होती है, तो निवेशक को संपत्ति खरीदने के लिए कम इक्विटी लगानी पड़ती है। कम इक्विटी का मतलब है संपत्ति में कम व्यक्तिगत पैसा निवेश करना। जब संपत्ति से आय तय हो जाती है, तो उत्पन्न होने वाला शुद्ध लाभ इक्विटी की छोटी मात्रा में फैल जाता है, जिससे पूंजी पर रिटर्न बढ़ जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि कोई संपत्ति 1,000,000% वित्तपोषण के साथ $65 में खरीदी जाती है, तो निवेशक के पास इक्विटी में $350,000 होना आवश्यक है। यदि वित्तपोषण को 75% तक बढ़ा दिया जाता है, तो आवश्यक इक्विटी घटकर $250,000 हो जाती है। यदि संपत्ति से आय समान है, तो इक्विटी पर रिटर्न बढ़ जाता है क्योंकि इसे इक्विटी की कम मात्रा से विभाजित किया जाता है।

वित्तीय लाभ उठाएं:

वित्तपोषण दर बढ़ाने से वित्तीय उत्तोलन का उपयोग होता है, जिसका अर्थ है किसी निवेश से संभावित लाभ को बढ़ाने के लिए ऋणदाता के धन का उपयोग करना। यदि संपत्ति से शुद्ध लाभ ऋण ब्याज से अधिक है, तो अतिरिक्त लाभ निवेशक का होता है। इस प्रकार, बढ़ते वित्तपोषण से निवेशित इक्विटी पर अधिक लाभ हो सकता है। यह बहुत महत्वपूर्ण हो सकता है.

उदाहरण के लिए, यदि मैंने 75% वित्तपोषण के साथ एक संपत्ति खरीदी, और संपत्ति का मूल्य 25% बढ़ गया, तो मेरी इक्विटी का मूल्य दोगुना हो गया। यह उत्तोलन की सुंदरता है: संपत्ति का मूल्य 25% बढ़ गया, लेकिन मैंने इक्विटी पर 100% कमाया।

आगे के निवेश के लिए पूंजी का संरक्षण:

उच्च वित्तपोषण का उपयोग करने से निवेशक को अतिरिक्त निवेश के लिए अधिक इक्विटी उपलब्ध रखने की अनुमति मिलती है। इस प्रकार, एक ही पूंजी से कई संपत्तियां खरीदना संभव है, जिससे जोखिम फैलता है और संपूर्ण संपत्ति पोर्टफोलियो पर उच्च रिटर्न की संभावना बढ़ जाती है।

वित्तपोषण दर बढ़ाने में जोखिम:

बंधक भुगतान में वृद्धि:

वित्तपोषण दर बढ़ाने का मतलब उच्च बंधक भुगतान भी है। यदि संपत्ति से होने वाली आय बढ़े हुए बंधक भुगतान को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है, तो नकदी प्रवाह घाटा उत्पन्न हो सकता है, जो वित्तीय कठिनाइयों का कारण बनेगा।

बढ़ता वित्तीय जोखिम:

अधिभोग दर में कमी, किराए में कमी या ऋण ब्याज दर में वृद्धि (परिवर्तनीय ब्याज दर के मामले में) के मामलों में उच्च वित्तपोषण से जोखिम बढ़ जाता है। बंधक पुनर्भुगतान को पूरा करने में कठिनाइयों के मामले में इससे अधिक नुकसान हो सकता है या संपत्ति की हानि हो सकती है।

संपत्ति के मूल्य में गिरावट का जोखिम:

यदि संपत्ति का मूल्य घट जाता है, तो उच्च वित्तपोषण वाला निवेशक नकारात्मक इक्विटी की स्थिति में प्रवेश कर सकता है, जहां संपत्ति का मूल्य ऋण से कम है। इससे संपत्ति बेचना या पुनर्वित्त करना मुश्किल हो सकता है।

संक्षेप में:

वित्तपोषण दर बढ़ाने से वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करके और परिसंपत्ति पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए इक्विटी का उपयोग करके इक्विटी पर रिटर्न बढ़ाया जा सकता है। हालाँकि, बढ़ते वित्तपोषण से वित्तीय जोखिम और संपत्ति से होने वाली आय पर निर्भरता भी बढ़ जाती है। निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति से नकदी प्रवाह स्थिर है और मार्जिन बढ़े हुए बंधक भुगतान को कवर करने के लिए पर्याप्त है, और अचल संपत्ति बाजार या पूंजी बाजार में बदलाव की संभावना के लिए तैयार रहना चाहिए।